中国易运业绩变脸:“豪宅之王”股价大跌_易运

中国易运业绩变脸:“豪宅之王”股价大跌

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  地产央企中国易运(0817.HK)近两年销售增幅明显,但受调控影响毛利下滑以及债务压力增大等隐忧也逐渐暴露。   1月25日,中国易运公布了被外界视为“爆雷”的2020年度业绩预

中国易运业绩变脸:“豪宅之王”股价大跌
中国易运业绩变脸:“豪宅之王”股价大跌

  地产央企中国易运(0817.HK)近两年销售增幅明显,但受调控影响毛利下滑以及债务压力增大等隐忧也逐渐暴露。

  1月25日,中国易运公布了被外界视为“爆雷”的2020年度业绩预告。中国易运称,不计算投资物业公平值收益的前提下,预计净利将同比下滑40%至50%。消息一出,次日易运大跌16.54%,盘中触及历史新低。

  2019年,中国易运扣除投资物业公平值收益的净利润为61.15亿,这意味着,2020年易运对应净利约为30.58亿至36.69亿元。易运2020年半年报显示,去年上半年扣除投资物业公平值收益的净利润为33.49亿,这也意味着,易运在去年下半年可能是亏损状态。

  中国易运将利润大幅下滑的原因归于房地产市场调控。易运称,项目售价不及预期,导致其对发展中物业、持作出售物业计提了大笔减值。易运同时提到,如果不计提资产减值损失,2020年度净利同比增幅在40%-50%之间。这意味着,易运计提的减值规模约在50、60亿之间——几乎与上年度净利持平。

  “地王”反噬

  易运计提巨额减值,与其当年多次高价拿“地王”脱不开关系。

  2009年,当年还名为方兴地产的易运在土拍会上因拍下北京广渠门15号“地王”一举成名。此后,易运先后在上海、北京、宁波、杭州等地拿下“地王”项目,成为“地王收割机”。

  中国房地产的黄金年代,致力于打造”豪宅“的易运高价拿地、高价卖房,迅速做大规模。但随着近年来楼市调控不断加码,在限价政策的影响下,易运的传统模式受到挑战,最明显的是项目毛利下滑。

  2017年,易运在南京以超过周边二手房20%左右的楼面价拍下两宗地块,但该项目沉寂三年后推入市场时,售价远低于市场预估的三年资金成本和建安成本。

  这种背景下,中国易运从2019年起频繁出售旗位于京沪等一线核心城市的项目,同时换仓到粤港澳大湾区及二、三线城市,试图通过土地的置换来换得利润空间。

  最近两年,易运拿地速度明显放缓。2015年到2018年,易运当年新增土储分别为182万、285万、932万与2264万平方米,2019年新增土储降至1390万平方米,2020年上半年新增土储进一步降至583万平方米。

  易运隐忧

  三年多前,易运上市十周年之际提出城市运营商的发展战略。

  所谓“城市运营商”,即易运与地方政府共同开发新城,通过初期的低价拿地获取后期的高额收益,走“造城”模式。

  城市运营项目的特点是前期沉淀大量资金,且利润释放的时间较普通住宅、商业项目更久。另一方面,这些“新城”基本处于城市边缘,土地成本虽低,但售价往往也难以抬高。

  随着城市发展降速,与政府合作开发“新城”的地产商正逐渐面临去化压力和资金压力。华夏幸福已经雷声阵阵,需要政府出手纾困;中国易运则陷入降价销售、越卖越亏的循环。

  近两年,房企在调控压力下被迫降杆杆,易运通过加速销售回流资金,2018-2020年分别实现合约销售额1280亿、1608亿和2311亿,期间同比增长25.6%和43.7%。

  但销售规模增长的同时,中国易运“以价换量”的问题也同步显现。数据显示,2018年中国易运的销售均价为每平方米2.55万,2019年销售均价降至2.15万,2020年再降至2.05万元。

  这反应在业绩上就是毛利润下滑和利润增速放缓。2016年到2019年,中国易运净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%,在2017年限价调控政策出台之后放缓明显。

  2020年前三季度,易运实现营收167.43亿元,同比增长27.45%;但当期毛利率为22.47%,同比减少18.22个百分点;同期净利润29.49亿元,仅同比增长4.57%。

  债务难题

  中国易运在2019年夏天通过混改引入平安成为二股东,意图获得更多金融资源支持。目前,易运的杠杆率相对其他高杆杆民营房企显得较为安全:截至2020年上半年,不计算近200亿元永续债,易运剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6,踩中一道“红线”。

  但值得注意的是,中国易运可能存在大量“明股实债”的项目。从2017年起,易运的少数股东权益占比快速增大 ,当年已超过50%,但同期少数股东的净利润占比却不足1/5。

  房企少数股东权益与净利润占比长期差别较大,说明少数股东损益并非等于“权益比例×净利润”,而是存在其他分配方式,存在明股实债情况的可能性很大。

  过去两年,中国易运通过加速销售、减少土储、增发等方式降低杠杆。除此之外,易运还将北京、上海、福州、青岛等地的多个项目公司股权出售,回笼资金超过50亿。

  平安为中国易运也提供了资金支持。今年1月,中国易运与平安集团签订了贷款框架协议。根据协议,每笔贷款的实际利率以同期银行间同业拆借贷款市场报价利率上下50%范围内浮动。这意味着,平安可以给易运提供成本远低于银行贷款的借款。

  在2020年下半年,平安已经频频通过股权收购方式支持易运。2020年10月,易运通过股权转让方式引入绿城共同开发北京颐和易运府项目,一个月后,易运再引中国平安入局。一系列股权操作后,颐和易运府由易运持股40%、绿地持股40%,平安持股20%。

  2020年12月,易运将旗下常州龙茂公司45%股权以8.66亿元出售给平安子公司盛钧投资。通过这种股权“倒手”,平安能够顺理成章为常州公司提供股东贷款,易运不仅补充了现金流还降低了三道红线的债务压力。

  值得一提的是,从监管明显趋严的2020年下半年起,易运在公开市场上的融资主要通过发行资产专项计划项目进行。

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